22:30 Як уникнути ризиків під час купівлі житла та обрати надійного забудовника для інвестування | |
Починати слід із вивчення осіб, задіяних у будівництві об’єкта, – забудовника (особи, яка володіє правами на земельну ділянку), генеральних проектувальника та підрядника, посередників (осіб, які залучають інвестиції для будівництва або виконують різні функції). При цьому варто аналізувати не стільки самі компанії (юридичні особи), скільки людей, які їх уособлюють, – власників і менеджерів. Так можна чітко зрозуміти, хто в процесі реально приймає остаточне рішення, а хто має суто номінальну (технічну) роль.  Найважливіші параметри оцінки таких осіб – репутація та компетентність, що, як правило, оцінюється за рівнем досвіду. Аналіз ділової репутації дає змогу прогнозувати поведінку особи в складних ситуаціях, які можуть виникати, тоді як аналіз компетентності дає уявлення про здатність особи прогнозувати виникнення таких ситуацій, уникати їх або справлятися з ними. На період інвестування від рішень і поведінки цих людей залежатиме розвиток всього процесу і, зрештою, його результат. Віддавати власні кошти просто «під бренд», не розуміючи, хто і як реально прийматиме рішення про їх використання, вкрай небезпечно. Важливо також, щоб реальний власник був відображений в офіційних документах, зокрема в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, а офіційний керівник справді мав повноваження, необхідні для управління компанією. Якщо в документах написано одне, а насправді все інакше – це свідчить про бажання осіб, які реально приймають рішення, уникнути відповідальності за них у разі виникнення проблем. Про репутацію компаній, як правило, важко говорити окремо від репутації її власника та, рідше, керівника. Тому й оцінка репутації бренду має не настільки ве- лике значення: часто під одним брендом працюють декілька компаній із різними власниками і центрами прийняття рішень. Іноді бренд змінює власника, що водночас кардинально змінює модель поведінки, а отже, і на репутацію бренду. Компанії слід оцінювати, передусім, як інструменти реалізації проекту, тобто звертати увагу на їхню придатність до реалізації покладених на них функцій. На- приклад, очевидно, що для проектування складного житлового комплексу потрібна реальна група досвідчених архітекторів, а для виконання робіт – відповідна ліцензія. Аналіз об’єкта будівництва потрібно починати із земельної ділянки та її придатності для спорудження відповідного об’єкта. Треба ознайомитися з документом, який посвідчує право на її використання для забудови (тут важливо звернути увагу на її цільове призначення та наявність особливих умов власника забудови, якщо такі є), містобудівними умовами та обмеженнями щодо неї. Далі можна переходити до аналізу документів, які описують відносини між компаніями, задіяними в будівництві (договорів, протоколів, листування): які функції в проекті виконує кожна з компаній-учасників, які має права та обов’язки. Не менш важливо, хто є власником об’єкта до завершення будівництва і хто стане власником після його завершення, адже ст. 876 Цивільного кодексу України дає право замовнику та підряднику будівниц ва визначити це в договорі між ними самостійно. Саме цю особу й наділено, відповідно до логіки чинного законодавства, первинним правом розпоряджатися об’єктом будівництва. Всі інші права осіб на об’єкт будівництва є похідними, а отже, мають передаватися внаслідок правочинів (як правило, договорів). Укладаючи договір з особою, в якому вона бере на себе зобов’язання щодо об’єкта будівництва, потрібно чітко розуміти, чи має така особа право брати на себе такі зобов’язання. Наступний крок – оцінка запропонованої схеми інвестування. Варіантів схем є понад десяток, а редакцій документів, якими реалізовано такі схеми, – сотні. Базовою нормою, яка регулює відносини інвестування в будівництво житла в Україні, вважається ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Саме вона поділяє схеми інвестування на три умовні групи: однозначно законні (передбачені цією нормою), умовно законні (передбачені іншими законами) та незаконні (не передбачені жодним законом). Серед юристів можуть існувати різні думки щодо законності тієї чи іншої схеми. Складність однозначної оцінки обумовлено неоднозначністю формулювань норм чинного законодавства й умовним конфліктом принципу свободи цивільного договору та заборони укладати цивільно-правові угоди для врегулювання відносин, які мають ознаки інвестування в будівництво житла. Оцінюючи ризики окремої схеми інвестування, потрібно розуміти, що жодна з них не є панацеєю, проте рівень їх ризикованості все ж відрізняється залежно від їх законності. Потрібно керуватися простим принципом: чим більш дискусійною є законність правочину, тим більше підстав, що його можуть визнати недійсним у майбутньому. Constructive Lawyers | |
|
| |
| Всього коментарів: 1 | ||
| ||
